Analyse des Pestel-Insituts
Zu wenig Neubauten in Schwabach: Am Wohnungsmarkt wird die Luft dünn
Es muss gebaut werden: Bis 2028 braucht Schwabach den Neubau von rund 200 Wohnungen – pro Jahr. Diese Prognose hat das Pestel-Institut erstellt. In Schwabach fehlen aktuell rund 450 Wohnungen. "Der Neubau ist nötig, um das bestehende Defizit abzubauen. Aber auch, um Wohnungen in alten Häusern zu ersetzen. Vor allem Nachkriegsbauten, bei denen sich eine Sanierung nicht mehr lohnt", sagt Matthias Günther vom Pestel-Institut.
Paradoxerweise erwartet der Wissenschaftler allerdings, dass das Baupensum zurückgeht. Günther spricht von einem "lahmenden Wohnungsneubau, dem die Luft ausgeht". So habe es in den ersten fünf Monaten dieses Jahres nur für 14 neue Wohnungen eine Baugenehmigung in Schwabach gegeben. Zum Vergleich: 2023 waren es im gleichen Zeitraum noch 44 Genehmigungen. Damit sei die Bereitschaft, in Schwabach neuen Wohnraum zu schaffen, um 68 Prozent zurückgegangen.
Alte Leerstände können am Bedarf nichts ändern
Am Bedarf ändere auch die Zahl leerstehender Wohnungen nichts, so Günther: Der aktuelle Zensus registriere für Schwabach rund 710 Wohnungen, die nicht genutzt würden. Das seien 3,5 Prozent vom gesamten Wohnungsbestand in der Stadt. Rund 430 dieser Wohnungen stünden schon seit einem Jahr oder länger leer. "Das sind 60 Prozent vom Leerstand. Dabei geht es oft um Wohnungen, die keiner mehr bewohnen kann. Sie müssten vorher aufwendig und teuer saniert werden", so Matthias Günther.
Grundsätzlich sei ein gewisser Wohnungsleerstand aber auch notwendig. "Rund drei Prozent aller Wohnungen, in die sofort jemand einziehen kann, sollten frei sein." Als Puffer. Und natürlich, um Sanierungen überhaupt machen zu können. Aber es werde selten gelingen, Wohnungen, die lange leer stehen, wieder zu aktivieren und an den Markt zu bringen, lautet Günthers Fazit.
Sanierungen sind für Hauseigentümer ein Wagnis
Viele Hauseigentümer hielten sich nach Beobachtungen des Pestel-Instituts mit einer Sanierung zurück: "In ihren Augen ist das ein Wagnis, das verunsichert." Hauseigner wüssten nicht, welche Vorschriften – zum Beispiel beim Klimaschutz – wann kommen. Auch hapere es häufig am Geld für eine Sanierung.
Weitere Gründe, warum leerstehende Wohnungen nicht vermietet werden: "Immer wieder kommt bei Erbstreitigkeiten kein Mietvertrag zustande." Und so manche Hauseigentümer würden sich scheuen, Mieter ins eigene Haus zu holen, mit denen sie sich am Ende nicht verstünden. Für Günther steht deshalb fest: "Am Neubau von Wohnungen führt in Schwabach kein Weg vorbei."
Verband des Baustoff-Fachhandels spricht von "Milchmädchenrechnung"
Das Pestel-Institut hat die Regional-Analyse zum Wohnungsmarkt im Auftrag des Bundesverbandes Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB) durchgeführt. Für dessen Präsidentin Katharina Metzger macht die Untersuchung eines deutlich: "Es ist eine Milchmädchenrechnung, die leerstehenden Wohnungen gegen den aktuellen Bedarf an Wohnungen gegenzurechnen.
Um voranzukommen fordert die Verbandschefin vom Baustoff-Fachhandel, die Baustandards zu senken: "Einfacher und damit günstiger bauen", laute die Devise. Es müsse ein "Abspecken" bei Normen und Auflagen geben – im Bund, bei den Ländern und Kommunen.
Scharfe Kritik an der Bundesregierung
Scharfe Kritik richtet Metzger an den Bund: "Es passiert zu wenig!" So kritisiert Metzger den geplanten Bundeshaushalt für 2025: Darin fehlten dringend notwendige Fördermittel für den Wohnungsneubau, vor allem den sozialen.
Auch die Perspektive sei schlecht: Bis 2028 wolle die Bundesregierung Sozialwohnungen mit weniger als 22 Milliarden fördern. "Das reicht hinten und vorne nicht", sagt Metzger.
Aktuell erlebe die Wohnungsbau-Branche einen "Absturz". Die Neubau-Zahlen gingen in den Keller, Mauerstein-Hersteller zum Beispiel müssten ihre Werke schließen, die Entlassungswelle am Bau rolle. "Der Bau verliert Beschäftigte – darunter gute Fachkräfte. Das Letzte, was sich Deutschland jetzt erlauben darf", sagt Katharina Metzger.
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